¡Buenos días!
Esta pregunta es una de las que más me hacen los autónomos y en las que hay más desinformación. Además, ha habido ciertos cambios recientes en el tema, por lo que he decidido hacer un nuevo post exhaustivo sobre ello. Si lo que te preocupa son los gastos del coche o moto, puedes ver este otro post que escribí hace un tiempo pero que sigue vigente a día de hoy.
El post de hoy recoge multitud de supuestos, pero a ti solo te interesa tu caso. Así que te recomiendo que leas la introducción y luego pases únicamente a leer tu caso dentro del apartado I. según seas inquilino o propietario y según tengas hipoteca o no y si la deduces o no. Luego ya puedes pasar directamente a los apartados II., III. y IV. y al final de post, para no aburrirte con supuesto que a ti no se te aplican.
ATENCIÓN: esta entrada sólo ser refiere a autónomos profesionales o empresarios individuales que tributan en el IRPF por actividades económicas en estimación directa. En ningún caso lo dicho aquí es aplicable a autónomos societarios o autónomos colaboradores contratados por familiares, ni a entidades que tributen por el Impuesto sobre Sociedades. Tampoco es aplicable a quienes tributen por Módulos, salvo las posibles amortizaciones por la compra de bienes duraderos.
¿Por qué no es aplicable lo que cuento aquí a autónomos societarios o colaboradores?
Porque el autónomo societario o colaborador es una especie de trabajador por cuenta ajena, que trabaja para una sociedad o para un familiar aunque cotice en el régimen de autónomos. Es la sociedad o el familiar quien podrá deducirse los gastos que estén a su nombre y en los que necesite incurrir para realizar su actividad empresarial o profesional, pero no el trabajador.
¿Por qué tampoco es aplicable a quien tribute por módulos?
Porque en módulos no hay gastos deducibles, salvo las amortizaciones por compra de bienes duraderos (en este caso, la casa), que sí podrían deducirse tal y como explicaré más abajo, pero con las tablas de amortización de módulos.
También hay que señalar que el post se refiere a la vivienda habitual, no a otro posible piso o vivienda donde decidamos ejercer la actividad empresarial pero que no sea nuestra vivienda habitual. Si se trata de un piso que tenemos habilitado como sede de una actividad empresarial y en el que no hay vivienda, nos podremos deducir la totalidad de los gastos que nos genere en el IRPF y el IVA soportado de dichos gastos sin ningún problema, igual que lo haríamos en un local comercial.
Introducción: lo que pusimos en el modelo 037 o en el DUE cuando nos dimos de alta, o lo que tenemos que cambiar para poder deducirnos
Quizá recuerdes que cuando te diste de alta en Hacienda para iniciar tu actividad, además de rellenar un epígrafe (o varios) del IAE y otros datos, había un apartado para indicar el domicilio de la actividad. Para poder deducirte los gastos de casa, es necesario que en su momento rellenaras la dirección de la casa en la que vives y cuántos metros cuadrados de la misma destinas a la actividad empresarial o profesional en al apartado 6.B “Lugar de realización de la actividad” y dentro de este, en “La actividad se desarrolla en local determinado (locales directamente afectos a la actividad)”. Ver imagen 1.
Imagen 1
Para poder deducirte los gastos tal y como explicaré más abajo, tendrías que haber rellenado en la casilla 422 los metros cuadrados de la casa que destinas a la actividad empresarial o profesional (no los metros totales de la casa). Por ejemplo, si pusiste en la casilla 422 que destinabas 25 m2 a la actividad y tu casa tiene 100m2, significa que tienes afecta a tu actividad económica el 25% de la superficie del inmueble. De esta manera, le dices a Hacienda que una parte de la casa, en este caso el 75%, corresponde a vivienda y otra, en este caso el 25%, la utilizas para tu actividad económica. En caso de inspección fiscal, Hacienda podrá saber si los gastos que te estés deduciendo los estás calculando al porcentaje correcto.
Ojo, porque si pusiste que la actividad se desarrolla fuera de local determinado, como indico en la imagen 2, a día de hoy no podrías deducirte ningún gasto de la casa. No obstante, puedes ir a Hacienda o rellenar telemáticamente otro modelo 037 para decir que sí desarrollas la actividad en tu casa (espera, no lo hagas corriendo, mejor lee antes el post para ver si te compensa).
Imagen 2
Si te diste de alta en un PAE , no rellenaste un 037, sino un DUE (Documento Único Electrónico), del que te entregaron una copia. En este documento también figura esta misma información sobre los metros cuadrados afectos. Y, si quisieras cambiarla, también tendrías que rellenar un nuevo 037 en las oficinas de la Agencia Tributaria, ya que telemáticamente la web de Hacienda no reconoce las referencias de alta de los DUEs.
I. Posibles supuestos y deducibilidad de gastos en cada uno
Supuesto 1. Casa en propiedad y sin hipoteca
No tienes ningún problema para deducir los gastos que indico en los apartados II y III de este post en el porcentaje que hayas indicado en tu 037. Pero cuidado, antes de deducirte, lee también más abajo el apartado Posibles daños fiscales colaterales a futuro, porque pueden ser importantes.
Supuesto 2. Casa en propiedad y con hipoteca de vivienda no deducible
Enhorabuena. Este sería el mejor supuesto. No tienes ningún problema para deducir y además eres quien más conceptos se puede deducir:
- Los gastos que indico en los apartados II y III de este post
- Las amortizaciones anuales
- Los intereses de la hipoteca
Todo ello en función del porcentaje de superficie que hayas declarado como “oficina” en tu 037, que en nuestro ejemplo era el 25%. Más abajo explico cómo se aplica este porcentaje para calcular la deducción aplicable según el tipo de gasto, porque el cálculo es diferente si hablamos de gastos de suministros o de otro tipo de gastos.
Pero, ojo, antes de empezar a deducirte, igual que en caso anterior, lee también más abajo el apartado Posibles daños fiscales colaterales a futuro.
Supuesto 3. Casa en propiedad y con hipoteca de vivienda habitual deducible
En tu caso, puedes deducirte los gastos que indico en el punto en los apartados II y III de este post del post, pero hay una complicación fiscal importante que debes conocer si lo haces, además de la indicada en el apartado Posibles daños fiscales colaterales a futuro.
¿Cuál es la complicación? Siguiendo con nuestro ejemplo, tengo 100 m2 de vivienda, de los cuales 75 los tengo declarados como vivienda habitual y 25 como empresario o profesional. Lo que significa que le estoy diciendo a Hacienda que el 25% del inmueble no es vivienda, sino local de negocio u oficina. Esto significa que yo misma le he comunicado a Hacienda que el 25% del inmueble ya no es vivienda, sino oficina, por lo que, de ese 25%, me acabo de cargar la posibilidad de deducción por adquisición de vivienda habitual. Ten presente que lo que se puede deducir no es la compra de oficina, sino de vivienda. Y como acabas de “transformar” el 25% en oficina, ya no te puedes deducir la hipoteca. Ver infografía 1.
Infografía 1
¿Qué consecuencias prácticas tiene esto? Pues que si de hipoteca pago al año en total (sumados intereses y capital), por ejemplo, 8.000€:
- Ya solo me podré deducir por el 75%, es decir, por 6.000€, en la deducción por adquisición de vivienda habitual.
- A cambio, de la parte de oficina me podré deducir ciertos gastos y las amortizaciones.
¿Compensa hacer esto? Veámoslo con nuestro ejemplo: si de los 8.000€ totales que pago de hipoteca al año, 3.500€ corresponden a capital y 4.500€ a intereses, me podré deducir:
- El 25% de los intereses como gasto financiero de la actividad (1.125€)
- Las amortizaciones anuales del 25% del valor del inmueble
- El porcentaje de los gastos de la casa que indico en los apartados II y III de este post
Esto implica bastante lío con los cálculos y además, la cifra para deducir los otros gastos de la parte de “oficina” suele ser tan baja que no compensa lo que perdemos por la deducción de la hipoteca de vivienda. Por lo que suele resultar mejor no deducir nada por gastos de oficina y deducir todo por adquisición de vivienda. Además, nos evitamos caer en los desagradables Posibles daños fiscales colaterales a futuro que explico más abajo. En este caso, deberemos indicar en nuestro 037 de inicio de actividad que realizamos la actividad fuera de local (ver imagen 2 en apartado Introducción de este post)
Si me estoy deduciendo la hipoteca, ¿cuándo puedo conseguir mayor deducción al declarar parte del inmueble como vivienda y parte como oficina o sede de mi actividad empresarial?
Solo cuando de hipoteca pago al año más del tope de la base de deducción, es decir, al año pagas más de 9.040€. Porque en este caso tengo un remanente de pago de hipoteca que no me puedo deducir por vivienda habitual y puedo aprovechar para deducirlo de otra manera por tener la sede de mi actividad empresarial en casa.
Esto es un poco complejo. Lo explico ahora, siguiendo de nuevo con nuestro ejemplo de 100m2 de vivienda de los cuales 25m2 son de despacho.
Supongamos primero que el autónomo pagara de hipoteca por el inmueble 13.000€ al año y que lo declarara solo como vivienda. En este caso, se pasa del tope de base deducción, 9.040€ anuales, y solo se puede deducir por el 15% de 9.040€, digamos que los otros 3.960€ que paga por su hipoteca no se pueden aprovechar fiscalmente.
Ahora supongamos que el autónomo pagara de hipoteca por el inmueble 13.000€ al año, pero que, siguiendo nuestro ejemplo de siempre, tuviera declarado que el 75% del inmueble constituye vivienda y el 25% es despacho. Entonces, de los 13.000€, podrá deducirse por adquisición de vivienda solo por el 75%, es decir, por 9.750€. En este caso, seguiría llegando al tope de base deducción y solo se podría deducir por 9.040€. Por lo que se “desaprovecharían” fiscalmente por deducción de vivienda solo 710€, no 3.960€ como en el caso anterior.
Pero en este caso, además de la deducción por adquisición de vivienda, le queda un 25% más de ciertos gastos para deducir por local u oficina. En cuanto a la hipoteca, de los 13.000€ que paga al año, podrá deducirse el 25% de la parte que corresponde a intereses por la parte de oficina. ¿Cómo se calcula esto?
Imaginemos que de los 13.000€ que paga al año de hipoteca, correspondieran 10.000€ a capital y 3.000€ a intereses (el banco nos da esta información como mínimo a final de año, pero además en la mayoría de los recibos mensuales de hipoteca se indica qué parte corresponde a capital y qué parte a intereses). Por lo que, como gasto financiero de la oficina o el local, podría deducirse el 25% de los intereses de la hipoteca, que eran 3.000€, es decir, que podrá deducir 750€. Y además, se podría deducir las amortizaciones del 25% del inmueble, más los gastos de la casa que indico en los apartados II. y III. de este post.
En este caso en el que los pagos anuales de hipoteca superan 9.040€, sí que puede compensar la deducción y el lío de cálculos, porque las cantidades que nos deduciremos siempre serán mayores que solo la deducción por adquisición de vivienda. Pero, ojo, siempre teniendo en cuenta si nos compensan las consecuencias del punto Posibles daños fiscales colaterales a futuro que se explican más abajo.
NOTA para todos los casos de copropiedad de la vivienda con otras personas:
- Copropiedad con cónyuge: se puede deducir como si la casa fuera propia al 100%.
- Copropiedad con otra persona: al indicar los metros cuadrados que se destinan a la actividad empresarial o profesional hay que ponerlos en proporción a la participación que se tenga en la propiedad del inmueble. Siguiendo nuestro ejemplo de 100m2 de vivienda y 25m2 de despacho, si la casa es propia y de la pareja no casada al 50% (o de un hermano o de un progenitor o de cualquiera que no sea el cónyuge), habrá que decirle a Hacienda que se destinan 12,5m2 en lugar de 25m2.
Supuesto 4. Casa alquilada y alquiler no deducible en tu IRPF
Seguimos nuestro ejemplo. Tienes un inmueble de 100m2 en alquiler (como inquilino) y 75m2 (el 75% de la superficie) los destinas a vivienda y 25m2 (el 25% restante) a actividades de tu negocio. Con la última reforma, podrías deducirte sin problema los gastos que se explican en los apartados II. y III. de este post en el IRPF.
Supuesto 5. Casa alquilada y alquiler de vivienda deducible en tu IRPF
Hace un tiempo existía una deducción estatal para inquilinos de viviendas que no superaran ciertos ingresos que algunas personas aún se pueden aplicar. Adicionalmente, algunas CC.AA. han establecido deducciones autonómicas que son acumulables a la anterior. Si estás en el caso en el que te puedes deducir por el alquiler que pagas por la vivienda y quieres deducirte también porque tienes la oficina en casa, estarías en el mismo caso que en el supuesto 3, casa en propiedad con hipoteca deducible. Es decir, que ya no podrías deducir el alquiler de todo el piso como vivienda, sino solo el 75%, si seguimos nuestro ejemplo (100m2, de los cuales 75m2 son vivienda y 25m2 son oficina). En contrapartida, podrías deducir el el 25% del alquiler más los gastos indicados en los apartados II y III de este post como gastos de la actividad empresarial.
II. Gastos deducibles: gastos inherentes a la propiedad del inmueble:
Según el criterio consolidado de la Dirección General de Tributos (órgano de la Administración), que no parece que vaya a modificarse tras la reforma, estos gastos son deducibles por los propietarios en el porcentaje de superficie afecta a la actividad (25% en nuestro ejemplo, por ser el porcentaje dedicado a oficina). Si eres inquilino, podrás deducir solo los que tú abones.
Infografía 2
Estos son los principales gastos incluidos en el concepto gastos inherentes a la propiedad:
- IBI y otras tasas municipales
- Comunidad de propietarios
- Seguros
- Intereses y comisiones de préstamos para adquisición o reformas del inmueble exclusivamente si eres propietario
- Amortizaciones exclusivamente si eres propietario (el desgaste de los inmuebles, ver aquí las tablas de Hacienda para el cálculo y ten en cuenta que solo se amortiza el valor de construcción, no el del terreno)
- Alquiler solo si eres arrendatario.
- Otros que puedan encuadrarse en el concepto gastos inherentes a la propiedad del inmueble.
En nuestro ejemplo de 75% del inmueble destinado a vivienda y 25% a local, nos podríamos deducir como gastos de la actividad el 25% de los gastos que acabamos de indicar. Ojo, que si eres inquilino, las amortizaciones no las podrás deducir en ningún caso y el resto de gastos los podrás deducir si los abonas tú y en la proporción de metros, en este caso como conceptos asimilados a la renta (alquiler).
III. Gastos deducibles: suministros:
Aquí está la clave de la reforma, aplicable a partir del 1/1/2018. Antes de ella, Hacienda no admitía la deducibilidad de los suministros salvo que hubiera contadores separados. Desde la reforma, se puede deducir el 30% de la cantidad que corresponda a la parte de la vivienda afecta a la actividad, es decir, en nuestro ejemplo (100m2, de los cuales 75m2 son vivienda y 25m2 son oficina), se podría deducir el 30% del 25% del gasto de:
- Luz
- Agua
- Gas
- Teléfono
- Conexión a Internet
- Otros que puedan encuadrarse en el concepto suministros
Infografía 3
Continuemos con nuestro ejemplo. Si en nuestro piso pagamos 50€ de luz, 20€ de agua, 80€ de telefonía y fibra, total, 150€. Para hacerlo de forma totalmente correcta, de aquí, tendríamos que quitar el IVA, nos quedarían 123,97€. Calculamos el 25%, que es el porcentaje afecto a despacho, esto nos da 30,99€. Y de aquí, podemos deducir el 30%, es decir, 9,30€. Así que de un desembolso mensual de 150€, después de montar tremendo follón con las facturas y los cálculos, me deduzco 9,3€. Ver imagen 3.
Imagen 3
¿Por qué no nos dejan deducir de los suministros el porcentaje de los gastos en proporción al porcentaje de superficie declarada como oficina, es decir, el 25% en nuestro ejemplo, en lugar del 30% del 25%?
La reforma legal se ha inspirado en una resolución del Tribunal Económico Administrativo Central dictó una Resolución en octubre de 2015, que fijó como criterios principales para la deducción:
- Que no se utilizara exclusivamente el criterio de los metros cuadrados afectos, sino otros criterios en combinación con este, por ejemplo, los días y horas de trabajo. Parece entenderse que la reforma ha tomado como horas hábiles 8 horas/día, ya que 8 es aproximadamente el 30% de las 24 horas que tiene un día.
- Que el interesado acredite la correlación de esos gastos para la obtención de los ingresos. Este requisito no se ha incorporado como tal en el texto de la reforma, pero es posible que se exija en caso de inspección. Y creo que es una de las acreditaciones más complicadas de conseguir demostrar. Habrá que ver qué pruebas de fuego nos exigen para considerar acreditada la necesidad del gasto para el desarrollo de la actividad.
IV. ¿Y qué pasa con el IVA?
Es importante señalar que tanto la resolución del TEAC como la reforma afectan exclusivamente al IRPF, no al IVA, que tiene otra normativa que no menciona cómo deducir el IVA de los gastos de casa. Así que nos quedamos sin saber cuáles serán los criterios de Hacienda cara a deducirnos el IVA de los suministros. Resulta que, de los gastos que ya se consideraban deducibles a día de hoy (los inherentes a la propiedad del inmueble), ninguno lleva IVA. Por eso no hay criterio ya fijado al que podamos acudir para ponerlo en relación con la deducción del IVA delos suministros.
Sin embargo, en mi opinión y siguiendo el criterio de Hacienda, para poder deducirte el IVA de los suministros (apartado III de este post ), tendrías que tener un contrato de arrendamiento en el que figure así: 75% contrato de alquiler de vivienda, 25% contrato de alquiler de local. O dos contratos de arrendamiento, uno de vivienda y otro de local para diferentes partes del mismo inmueble. Y los propietarios nunca podrían deducirse, a no ser que aplicaran el mismo criterio del 30% de los gastos de la superficie afecta que en IRPF. Paro esto es muy dudoso que se admita.
Volviendo a los inquilinos, los contratos de arrendamiento de vivienda y de oficina o local de negocio son muy diferentes, tanto civil como fiscalmente. Nos centramos en las diferencias fiscales, que son las que nos interesan ahora.
En el contrato de arrendamiento de local, el propietario debe repercutir el IVA y el inquilino está obligado a retener el IRPF o Impuesto sobre Sociedades. En el de vivienda, no. Además, los beneficios por alquiler de vivienda tienen reducciones fiscales para el propietario, y los de local no. Es decir, que el contrato de alquiler de local genera para el arrendador en relación con el de vivienda: 1) Mayores obligaciones fiscales de tramitación, al tener que presentar el IVA trimestral y anual; 2) Pago de más impuestos, al no tener reducciones; y 3) Menor liquidez mensual, al estar sujeto a retención.
Por ello, los arrendadores que han alquilado un piso como vivienda no son muy proclives a cambiarlo a contrato mixto. No obstante, si lo consiguieras, entiendo que te podrás deducir el IVA los gastos suministros en la proporción de metros cuadrados que hayas indicado en tu 037 íntegro, no en un 30%.
V. Importantísimo: posibles daños fiscales colaterales de la deducción a futuro. Otras consecuencias fiscales de la deducción de gastos en vivienda por ejercicio de una actividad económica propia. Qué pasará cuando venda mi casa si me he estado deduciendo por tener el despacho en casa.
Este apartado solo aplica a propietarios de vivienda, no a inquilinos.
Cuando vendes un bien y ganas dinero en la venta, tienes que tributar por una ganancia patrimonial en tu IRPF. La ganancia patrimonial significa que si la casa me costó 100 y la vendo por 120, para Hacienda he ganado 20 y tengo que declarar esos 20 en el IRPF y pagar por ellos. Sin embargo, existe una importante exención fiscal en las ganancias patrimoniales obtenidas en la venta de la vivienda habitual. Si los 120 de la venta los reinvierto en un plazo determinado en comprar otra casa que vaya a ser mi vivienda habitual, la ganancia está exenta, es decir, que no tengo que pagar nada por haber ganado los 20.
Puedes ver más información sobre la exención en este enlace.
¿Cuál es el problema si me he deducido gastos de casa por tener allí una sede de mi actividad económica? Pues, siguiendo con nuestro ejemplo, de mis 100 m2, 75 los tengo declarados como vivienda habitual y 25 como empresario o profesional. Lo que significa que el 25% de la ganancia nunca estará exenta, porque para Hacienda estoy transmitiendo una parte de inmueble que no es vivienda. Es decir, de los 20 de ganancia, si cumplo los requisitos por reinversión, tendré 15 exentos, pero siempre y en todo caso tendré que declarar la ganancia patrimonial por los 5 restantes, porque es una ganancia patrimonial generada por la venta de una oficina, que nunca está exenta, no de una vivienda.
Si has llegado hasta aquí, mil gracias, y espero que haya sido porque lo has encontrado útil.
Recordad que prestamos servicios para autónomos, emprendedores y pymes. Si deseas empezar a deducir estos gastos o necesitas algún otro apoyo, podemos ayudarte. Puedes ver lo que hacemos y contactar en www.fandelapyme.es.
NO se contestarán consultas ni sobre deducciones ni sobre otros casos personales a través de los comentarios a este post.
Muchas gracias y ¡buen final de semana!
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